Основные вопросы о рынке недвижимости в Мексике

RCE

Основные вопросы о рынке недвижимости в Мексике

Рынок недвижимости Мексики был и до сих пор является загадкой для многих жителей Европы и стран бывшего Советского Союза, в то время как граждане США и Канады давно облюбовали эту страну для инвестиций в недвижимость с целью получения прибыли или переезда для постоянного проживания.

 

Большое количество американцев и канадцев уезжают в Мексику на ПМЖ при достижении пенсионного возраста либо же приезжают сюда зимовать.

Эта категория является основным покупателем и арендатором недвижимости на Ривьера Майя, когда речь идет о долгосрочной аренде.

 

Климат, невысокие налоги и стоимость проживания привлекают все больше и больше людей со всего мира.

По данным мексиканского МИДа — за 2019 год в Мексике зафиксировано более 1300  сделок по покупке недвижимости иностранцами. Хотя американцы составляют примерно 60% от всех иностранных покупателей, итальянцы, аргентинцы, испанцы и русские так же начинают проявлять интерес стране и региону Ривьера Майя.

 

Очень долгое время, а порою и сейчас, с новостей на нас льется только негатив в отношении Мексики и очень мало информации об экономическом росте, стабильности и высоком инвестиционном потенциале.

Еще одна причина, которая сдерживает русскоязычное население — большое расстояние. Это не будет вашей дачей у моря, как, например, в Испании или Болгарии.

 

Цены на недвижимость на Ривьера Майя уже много лет стабильны и резко не меняются.

Конечно же стоимость некоторых объектов может измениться, но это происходит не резко и редко бывает сюрпризом для инвестора.

 

Если не брать в расчет город Тулум, в котором нынче наблюдается большой бум строительства и постоянный рост стоимости новой недвижимости, то в целом картина однообразна и нет каких-либо радикальных изменений.

 

Цены на аренду меняются постоянно. Это происходит из-за высокого спроса в зимний период и нехватки отелей для удовлетворения спроса а так же небольшого спада в летний, так как количество туристов немного снижается.

Но это касается объектов краткосрочной недвижимости. Собственность, которая сдается на длительный срок, в цене не падает и резко не возрастает.

 

Исходя из опыта прошлых лет и текущей ситуации на рынке, при бюджете в 150-250 тыс. долларов доходность от инвестиций может составить около 3-7% годовых, при сдаче в долгосрочную аренду, и 8-16% при сдаче в краткосрочную аренду.

При стоимости недвижимости от 300-500 тысяч долларов доходность будет выше, но и дополнительных вложений потребуется больше.

 

Ставки могут меняться в зависимости от города, района, местоположения относительно моря, престижности резиденции или кондоминиума, затрат на ремонт (если это вторичное жилье), затрат на мебель и бытовую технику.

Так как дома и квартиры в Мексике сдаются в эксплуатацию готовыми, без необходимости вложений в ремонт, покупку сантехники, а зачастую и кухонной мебелью, холодильником, плитой и стиральной машиной, то этот фактор так же влияет на сумму вторичных вложений.

При покупке же на вторичном рынке, квартира или вилла может быть укомплектована полностью и никаких затрат, кроме стоимости самого объекта, уплаты пошлин и услуг нотариуса, больше не будет.  Мы не берем пока в расчет стоимость ежегодного обслуживания жилья, годовой налог и оплата коммунальных услуг — здесь нет единого прейскуранта и все относительно многих факторов, таких как близость к морю, населенный пункт, количество квартир в кондоминиуме, стоимость объекта и так далее.

 

Еще один вариант инвестиций в недвижимость в Мексике — инвестиции в доходные дома и кондо-отели.

В первом случае это может быть покупка или постройка с нуля небольшого жилого комплекса, до тридцати квартир, с последующей сдачей в аренду местному населению и иностранцам постоянно здесь проживающим.

Так же можно рассмотреть вариант сдачи квартир в краткосрочную аренду, тогда доходность будет заметно выше, но планирование наполняемости процесс довольно трудоемкий и для выхода на хороший уровень нужно будет время и квалифицированный персонал.

 

Объект можно отдать в управление компании, специализирующейся на аренде и менеджменте объектов недвижимости. В этом случае компания подберет весь персонал и возьмет на себя все обязательства по наполняемости, налоговому сопровождению, поддержанию объекта в надлежащем состоянии и выплате дивидендов инвестору.

Но за это придется делиться прибылью. Отдавать придется от десяти до тридцати процентов, в зависимости от тех же факторов.

 

 

Объекты с рентабельностью в 16-20%  годовых бывают, но чтобы выйти на такой уровень, нужно очень постараться

 

С чем следует быть осторожным.

 

Если риелтор обещает высокий процент на возврат инвестиций, но сам не берет обязательства по выполнению, а только сводит вас с застройщиком, то скорее всего этот процент будет ниже в полтора-два раза.

Если вы решили купить квартиру в новом доме, который введен в эксплуатацию давно но не все квартиры еще проданы, то здесь что-то не так со стоимостью или документами. Это надо проверить или обратиться сразу к нескольким риелторам.

Основная масса ликвидного жилья продается еще на этапе застройки, а если квартиры долго не продаются, то стоимость их завышена.

Риелторам выгоднее продавать такие квартиры, так как застройщик платит большой процент за то, что плохо продается.  А если вы захотите потом эту квартиру продать, то вряд ли получится выйти даже на себестоимость.

 

Итак, что следует учесть при инвестировании в недвижимость в Мексике.

 

Определитесь с бюджетом и желаемой доходностью.

Если планируете покупать для себя, то с местоположением и близостью необходимой инфраструктуры

Не покупайте недвижимость, которая давно на рынке и почему-то не продалась — в ней что-то не так.  Скорее всего цены завышена или проблемы с документами. Даже если вас убеждают, что это легко потом продастся дороже или по той же стоимости.

Смотрите аналогичные объекты в том же или другом похожем районе, тогда вы поймете разброс цен и у вас будет больше вариантов на выбор.

Торгуйтесь. Со всеми. Скидку моно получить у застройщика, у хозяина вторичного жилья, у нотариуса, при покупке мебели и так далее.

Не торгуйтесь, если не собираетесь покупать объект, просто поинтересуйтесь у риелтора, до какого порога может быть скидка.

Нормальный риелтор поможет вам составить письменную оферту и подскажет, до какого уровня можно снизить цену.

У нормального риелтора много объектов на вторичном рынке, а не только первичный.

Да, каждый из абзацев в этой статье претендует на отдельную раскрытую тему, но все не сразу

 

Если есть вопросы, пишите или звоните +52 998 268 6594, консультация бесплатна

 

 

 

 

 

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Сравнение