При покупке недвижимости в Мексике, прежде всего, приходится выбирать между первичным и вторичным рынком. Мы изучили плюсы и минусы обоих вариантов. Эта статья основана на мнении нашего адвоката, текущей практике и нашем опыте работы в Мексике, на Ривьера Майя.
Покупка на вторичном рынке
Это самый простой и быстрый способ купить недвижимость в Мексике и вступить во владение. На вторичном рынке достаточно большой выбор, поэтому вы сможете получить именно то, что вам нужно. При этом есть ключевые преимущества такой покупки:
1. Вы сразу видите, что вы покупаете. Вам не нужно представлять, как это будет выглядеть из плана, фото или презентации. Квартиру или дом можно посмотреть в уже готовом состоянии, оценить все его преимущества и недостатки, понять, что вы хотите переделать и во сколько вам это обойдется.
2. Не нужно ждать окончания стройки, введения в эксплуатацию, получения эскритуры (свидетельство на право собственности). Вы можете, как только сделка совершена, тут же переезжать в вашу квартиру или начинать сдавать её в аренду.
3. Очень часто на рынок “выбрасывается” “горящие” варианты недвижимости, которые можно купить с дисконтом. Это очень срочная покупка, надо быстро принимать решение, но и скидка может составлять от 10% до 40%.
Конечно, покупка на вторичном рынке имеет свои недостатки. Тут уж вам решать, насколько они существенны:
1. Если объект старше трех-пяти лет, вам может потребоваться дополнительный бюджет на ремонт. Однако есть варианты. Например, если в квартире или доме жил сам хозяин, то вряд ли бюджет будет слишком большим. А вот если недвижимость сдавалась в аренду, особенно на длительный срок, то обязательно просмотрите её внимательно и оцените возможные траты на реставрацию.
2. Дом или квартира могут быть под арестом или в споре, но вам об этом не скажут. Конечно, при нынешнем уровне сопровождения сделок это не так критично. Хороший брокер всегда сможет проверить объект через основные мексиканские реестры. Так что, если вы потратите немного времени и денег на услуги такого специалиста, то сможете легко избежать подобной проблемы. Так что мы всегда рекомендуем проверять недвижимость перед покупкой.
Покупка жилья на этапе строительства
Второй вариант покупки тоже достаточно распространен среди всех сделок на мексиканском рынке. Уже более 5 лет строительные компании сдают все больше новых объектов под любой кошелек. Это и большие виллы на берегу моря, и двухуровневые пентхаусы в кондоминиумах, и маленькие квартиры-студио. При этом, практически любой объект сдается уже с ремонтом, мебелью, сантехникой и даже частью бытовой техники. Конечно, как и при покупке на вторичном рынке, есть ряд нюансов. Прежде всего, рассмотрим преимущества:
1. Вы первый владелец квартиры или дома, поэтому вы можете сами решать, какой уровень ремонта будет внутри. Хоть они и сдаются с отделкой и ремонтом, вы в самом начале можете переделать любую часть недвижимости. Можно определять, какой будет недостающая мебель или бытовая техника, а также сантехника и напольное покрытие.
2. Предварительные продажи квартиры, это инвестиция в строительство. Чтобы привлечь больше инвесторов, застройщик часто предоставляет скидки первым покупателям. Однозначно можно сказать, что на этапе строительства жилье всегда будет дешевле, чем после сдачи в эксплуатацию.
3. У вас есть возможность выплачивать не всю сумму сразу, а разбить ее на пропорциональные части и платить на протяжении всего строительства в виде рассрочки. Первоначальный депозит может составлять 20-30 процентов от полной стоимости. Застройщики обычно не взимают проценты за рассрочку, если вы платите вовремя. К тому же, последнюю часть денег вы платите только после получения готовой недвижимости.
Однако есть недостатки в покупке строящегося жилья:
1. Вы покупаете только на план этажа, не видя отделки, планировки или внешнего вида здания. В лучшем случае вы видите нарисованные фото или шоу-рум. Конечно, практически всегда конечный результат соответствует заявленному макету, но бывают и исключения. Иногда готовая недвижимость может отличаться от того, что вам предлагали на начальном этапе строительства.
2. Вам может не повезти, если ваш будущий дом сдается, а соседние дома или корпуса ещё не достроены. Это будет вызывать некоторые неудобства – жизнь на стройплощадке не самая приятная.
3. До тех пор, пока здание не будет завершено и официально не будет зарегистрировано как корпорация кондоминиума, вы не сможете получить эскритуру (свидетельство на право собственности) и, юридически, не будете являться собственником. То есть номинально вы собственник со всеми правами, можете жить в квартире, сдавать её, можно даже продать (при определенных условиях). Но о праве собственности на этот момент будет свидетельствовать лишь договор купли-продажи. Официальная регистрация и все связанные процедуры зависят только от застройщика. Вы никак на это не сможете повлиять. Есть кондоминиумы, хозяева которых уже по два-три года ждут свидетельства на право собственности.
4. Нестабильные сроки и зависимость от застройщика тоже является негативным фактором. Как правило, стройка занимает от 1 до 3 лет, в зависимости от объекта и интенсивности работ. Однако, если у застройщика будут проблемы с продажами, то стройка может затянуться, а то и вовсе остановиться на неопределенное время. Поэтому всегда надо обращать внимание на прошлые проекты, опыт и качество ранее построенных домов.
5. Практически все риелторы заинтересованы в том, чтобы продать вам новый объект от застройщика. В этом случае у риелтора нет никаких хлопот с оформлением и проверкой недвижимости, так как все это берет на себя застройщик. Но на этом его ответственность заканчивается, и в случае каких-либо трудностей, вы остаетесь один на один с застройщиком, а, после сдачи объекта, с эксплуатационными службами при заключения контрактов на электричество, воду и прочее . Только самые ответственные риелторы сопровождают вас до сдачи объекта в эксплуатацию. Такое сопровождение, конечно, не гарантирует быструю сдачу или лучшую недвижимость. Но, по крайней мере, у вас есть один союзник.
Есть и третий вариант покупки готового объекта, и его можно отнести и к вторичному и к первичному рынку – это покупка у тех, кто вложился на этапе строительства. Эти люди специализируются как раз на инвестициях в строительство, чтобы сразу после сдачи дома продать его конечному покупателю. Конечно, так стоимость повышается – вряд ли вам продадут по той же цене, что и у застройщика. Также добавляется забот с переоформлением документов. Но при этом вы не рискуете своими деньгами и сразу получаете недвижимость.
Как и везде, есть нюансы. Перекупщикам всё равно, какой там сделан ремонт, они могут экономить на строительных материалах, отделке, технике или мебели. Поэтому следует тщательно осматривать недвижимость и держать этот факт в уме.
Какой бы вариант вы не выбрали, прежде чем вы решите что-то покупать, лучше всего проконсультироваться с квалифицированным адвокатом и опытным агентом по недвижимости, чтобы потом не исправлять то, что исправить сложно. Каждый потенциальный покупатель должен быть осмотрительным, действовать не спеша и точно определиться с объектом инвестиций. Тогда процесс не займет много сил и не доставит проблем. А мы в этом поможем